ליקויי בניה
מאת
רוני הראלי, עו"ד
לצרות המלוות רכישת דירה מצטרפים נזילות, קירות עקומים, טעויות בחישוב שטח הדירה ועוד ליקויי בנייה שמשאירים אחריהם קבלנים. כיצד פועלים? האם לתבוע וכיצד?
רוכשי דירה עשויים לגלות ליקויי בניה בדירתם בשלבים שונים, החל משלב המו"מ לגבי רכישת הדירה ועד שלב בו עברה תקופה מסוימת מאז קיבלו את הדירה לידיהם.
במידה ורוכשי הדירה מגלים ליקויי בניה לאחר החתימה על הסכם רכישת הדירה ולפני קבלת הדירה, מומלץ לפנות לקבלן לדווח על הליקויים ולדרוש את תיקונם. באם הותנה בהסכם בינם לבין הקבלן כי התשלום האחרון ישולם לאחר תיקון ליקויי הבניה ע"י הקבלן, ניתן לעמוד על כך, אלא אם הרוכש נאלץ לעבור להתגורר בדירה מסיבות אישיות. אז ניתן לחייב את הקבלן בתיקון ליקויי הבניה עפ"י חוק המכר (דירות).
מומלץ לבדוק את הדירה עם קבלת מפתחות הדירה ולערוך פרוטוקול קבלת הדירה, על מנת לבחון באם ישנם ליקויי בניה. אדם סביר ושאינו מומחה יכול לגלות ליקויים כגון רטיבות, קירות עקומים, תקינות צירי הדלתות, ליקויים בחלונות, ליקויים בולטים בריצוף, מחסור בפריטים שהוסכם עליהם במפרט הטכני וכו'.
מומלץ בהחלט להזמין מומחה כגון מהנדס בניה על מנת לבחון את הדירה בצורה יסודית יותר ולשם גילוי ליקויי בניה נסתרים שהנם חשובים כגון התאמת שטח הדירה לשטח עליו הוסכם בהסכם, בניה עפ"י התקנים ועוד כהנא. ליקויי בניה רבים חשובים מבחינה בטיחותית, אחרים עשויים להוריד את ערכה של הדירה ו/או להפחית את הנוחות בדירה.
בשלב ראשון, כדאי לפנות לקבלן במכתב רשום, תוך פירוט ליקויי הבניה ולדרוש את תיקונם תוך זמן סביר. במידה ולא פונים לקבלן ומודיעים על הליקויים כאמור, הדבר עשוי גם לפגוע בזכות לתבוע בגין הליקויים. ניתן לפנות גם לעו"ד לצורך שליחת המכתב.
במידה והמחלוקת בין הרוכשים לבין הקבלן לא מיושבת תוך פרק זמן קצר, מומלץ לפנות לעורך דין העוסק בתחום של ליקויי בניה, והמכיר היטב את החקיקה והפסיקה המעודכנת בתחום זה. יש לציין כי רק עו"ד רשאי לייצג רוכש דירה בבית המשפט.
עו"ד יבדוק היטב את המסמכים, יפנה למומחה הנדרש (כגון שמאי, מהנדס, מודד וכו') במידת הצורך, ויעריך בעין מקצועית את סיכויי הצלחתה, הסעדים שניתן לתבוע ושיעורם. במסגרת התביעה ניתן לתבוע הוצאות שנבעו מליקויי הבניה, עלויות תיקונים, עלויות חוות דעת מומחים והפסד ימי עבודה בנוסף להוצאות התביעה.
מבין המחלוקות הנפוצות בתחום היא עניין שטח הדירה.
בפסיקה חדשנית של בית המשפט העליון נפסק כי אם הקבלן התחייב כלפי רוכש הדירה ששטחה ברוטו של הדירה יהיה בגודל מסוים, תפורש הכוונה לשטח שאינו כולל חלקים בשטחים של הרכוש המשותף. אולם, אם יש הוראה בהסכם בין הרוכשים לקבלן המפנה לתכנית המהווה חלק מאותו הסכם, תוך הסכמה שהשטח כפי שהוא משתקף בתכנית הוא שטח הדירה המתחייב (וניתן בקלות לברר את השטח כפי שהוא מופיע בתכנית), התחייבות הקבלן היא לכך שהדירה תהיה בשטח על פי התכנית, ולא עפ"י פרוספקט שהוצג לרוכש ואשר אינו חלק מהחוזה. עוד נפסק בפסק הדין כי גם אם שטחו של כל חדר וחדר אינם כתובים במפורש בתכנית, הרי שחישוב שטח החדרים הינו פשוט יחסית, והקונה הסביר מסוגל לעשותו. מדובר בחישוב אשר אינו מצריך התערבותו של בעל מקצוע. (שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' שושי ואלברט אוחנה ואח', ע"א 10944/02, בימ"ש העליון).
באשר לסכסוכים בהפרת חוזה מכר דירה, הן לעניין תשלומים והן לגבי מועד מסירת הדירה כראויה למגורים וכו', יש לבדוק את החיובים עפ"י הוראות חוק החוזים. בית המשפט קבע שגם אם הקונה ביצע את חובתו בשלב מוקדם, והמוכר רק בשלב מאוחר יותר, אז הצדדים פעלו באופן הרמוני לקיומו של ההסכם. ובמילים אחרות אין חובה שהקונה והמוכר יפעלו במקביל ובו זמנית כדי שחוזה המכר יהיה תקין ותקף.
השילוב משקף את אומד דעתם של צדדים לעסקה טיפוסית. לכן בהיעדר הוראה בחוזה השוללת את השילוב, התחקות אחר אומד דעתם של הצדדים שמיחסים להם הוגנות וסבירות, מובילה למסקנה בדבר כוונה לשילוב חובות המוכר בחובות הקונה. (ע"א 1632/98 ארבוס נ' רובינשטיין, פד"י נה (3) 913, 2001).
במילים פשוטות יותר – כשישנה בעיה בקיום הוראות ההסכם שבין הקבלן לקונה, בודקים מה הייתה הכוונת הצדדים כשערכו את ההסכם ואם חובה של צד אחד להסכם הותנתה בחובה של הצד השני. בתי המשפט בודקים מה היו כוונותיהם של קבלן וקונה סביר כשחתמו על אותו חוזה שאחד מהם הפר אותו בשלב מסויים.
בתי המשפט קבעו עוד כי קיומו של חשש סביר מפני הפרת חיוב, גם אם אינו עולה כדי הפרה צפויה, עשוי להצדיק, גם ללא הוראה חוזית, השהית קיום חיוביו המוקדמים בזמן של הצד האחר. (ע"א 195/97 היועץ מהשפטי לממשלה נ' בנק לאומי, תקדין מחוזי 2004 (2)5346, ע"א 701/79 שוחט נסים נ' לוביאנקר, פד"י לז(2)113). מה ההשלכות לרוכש? ההשלכות הן שאם אתה כרוכש חושש ויש לך בסיס לחשש כזה שהקבלן יפר את חובתו כלפיך כפי שמעוגנת בחוזה, אתה הקונה רשאי לעכב את המשך התשלומים לקבלן. דוגמא: הקבלן התחייב כלפיך לסיים את בנית הדירה בעוד 3 חודשים. לפי קצב התקדמות הבנייה באתר, אתה יודע שאין כל סיכוי שתקבל את הדירה במהלך 6 החודשים הקרובים. אם אתה צריך למסור לקבלן מחר תשלום כלשהו על חשבון הדירה, זכותך להשהות ולעכב את התשלום לקבלן.
האמור לעיל הינו מידע כללי, ואינו בגדר חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ באמצעות עורך דין.
רוני הראלי , עו"ד
עו"ד רוני הראלי בעל משרד עו"ד לענייני מקרקעין
טיומקין 6, ת"א 03-5665226 www.ronilaw.com
אין בכתוב משום יעוץ משפטי ו/או חוות דעת מחייבת והדברים אינם באים כתחליף לייעוץ משפטי מאת עו"ד מומחה בתחום.